URBANISME : Ensemble immobilier unique et permis de construire unique

URBANISME : Ensemble immobilier unique et permis de construire unique

Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, des constructions indivisibles doivent faire l’objet d’un permis de construire unique (voir par exemple Conseil d’Etat 10 octobre 2007, DEMOURES et A., requête n° 277314).

Le Juge fonde ce principe sur les dispositions législatives actuellement codifiées à l’Art. L. 421-6 du Code de l’Urbanisme selon lesquelles le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et l’aménagement de leurs abords (ancien Art. L. 421-3 du Code de l’Urbanisme).

Dans un arrêt du 17 juillet 2009, le Conseil d’Etat rappelle ce principe en l’assortissant toutefois d’une exception.Il énonce précisément :« Il résulte de ces dispositions (Art. L. 421-3 du Code de l’Urbanisme dans sa rédaction alors applicable) qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l’ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative ait vérifiée, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. »

Ainsi, en présence d’un projet immobilier complexe, les éléments de la construction de ce projet qui ont une vocation fonctionnelle autonome peuvent faire l’objet de permis de construire distincts.La complexité du projet sera notamment caractérisée lorsqu’intervient plusieurs maîtres d’ouvrage.

Cependant, ces éléments de construction pourront faire l’objet de permis de construire distinct, uniquement dans l’hypothèse où l’autorité administrative est « en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. »

En l’espèce, les 2 éléments de construction du projet immobilier étaient constitués d’un parc de stationnement et d’un stade. Le maître d’ouvrage du stade était la Communauté d’agglomération de Grenoble Alpes Métropole qui avait obtenu, par arrêté du 15 décembre 2003 du Maire de Grenoble, un permis de construire.

Le maître d’ouvrage du stade était la Commune qui avait obtenu, par arrêté du 26 avril 2004, un second permis de construire.

Si le Tribunal Administratif de Grenoble a rejeté les requêtes dirigées contre le permis de construire délivré le 26 avril 2004, la Cour administrative d’appel de Lyon l’a annulé au motif qu’il appartenait à l’autorité administrative de porter, au regard des règles d’urbanisme applicables, une appréciation globale sur les 2 demandes de permis de construire présentées, et que dès lors le permis de construire autorisant la construction du stade était illégal du seul fait qu’il ne portait pas sur la totalité de l’ensemble immobilier.

Le Conseil d’Etat censure cette décision. Il retient que si le stade et le parc de stationnement constituaient un ensemble immobilier comme l’a souverainement jugé la Cour, les 2 éléments de cet ensemble immobilier étaient susceptibles de donner lieu à des permis de construire distincts puisque chacun avait une vocation fonctionnelle autonome et en raison de l’ampleur et de la complexité du projet.

Par conséquent, la Cour aurait dû rechercher si cette circonstance avait fait obstacle à ce que le Maire de Grenoble ait vérifié, dans le cadre d’une appréciation globale portant sur la totalité du projet, que la délivrance de 2 permis permettait de garantir le respect des règles et intérêts généraux qu’aurait assuré la délivrance d’un permis unique.

Ceci d’autant plus qu’en l’espèce, les 2 permis avaient fait l’objet d’une instruction commune et avaient été à l’origine délivrés le même jour.

Ainsi, il est possible de solliciter des permis de construire distincts pour des éléments de construction autonomes d’un ensemble immobilier unique lorsque la complexité du projet le justifie, notamment en cas d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, dès lors que l’administration vérifie effectivement, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux, que garantirait un permis unique, sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.

Il s’agit là d’une obligation qui pèse sur l’autorité administrative dont l’exécution pourra être facilitée par une instruction commune des permis de construire.

(CE 17 juillet 2009, n° 301615)

 

Xavier HEYMANS

Avocat au barreau de Bordeaux – Gironde

 

 L’avocat pour avancer dans un monde de droit